Feestzaal in Balen
Een schoolvoorbeeld van VLAANDEREN, HET WILDE WESTEN VAN DE RUIMTELIJKE ORDENING
PROVINCIE ANTWERPEN HET SUMMUM ?
Het Mekka in Balen?
En de burger betaalt het gelag (of gelach ?)
PROVINCIE ANTWERPEN HET SUMMUM ?
Het Mekka in Balen?
En de burger betaalt het gelag (of gelach ?)
In het waardevolle natuurgebied van Scheps, met Europees bescherm habitatgebied,begint in 2016 voor buurtbewoners en VALK een strijd om toepassing van de wet die hun rechten moet beschermen. Het gemeentebestuur van Balen wil en zal er kost wat kost voor zorgen dat de feestzaal De Gelegenheid (Sint-Odradastraat) kan starten en verder draaien
In mei 2016 kopen de huidige uitbaters van De Gelegenheid een hoeve met schuur, die ze meteen, zonder enige vergunning, ombouwen tot feestzaal. Voelt men dan toch nattigheid? (In een moerassig gebied als Scheps is nattigheid niet abnormaal !)
Een eerste aanvraag werd op 21/12/2016 geweigerd.
Hierbij stelt het college van burgemeester en schepenen van Balen (CBS Balen) op 14/12/2016 dat (citaat):
In mei 2016 kopen de huidige uitbaters van De Gelegenheid een hoeve met schuur, die ze meteen, zonder enige vergunning, ombouwen tot feestzaal. Voelt men dan toch nattigheid? (In een moerassig gebied als Scheps is nattigheid niet abnormaal !)
Een eerste aanvraag werd op 21/12/2016 geweigerd.
Hierbij stelt het college van burgemeester en schepenen van Balen (CBS Balen) op 14/12/2016 dat (citaat):
“Het college kan zich vinden in een kleinschalig project indien de draagkracht van de omgeving niet wordt overschreden. (Vergelijkbaar project als 15 Inn) Het parkeergebeuren dient op eigen terrein opgelost te worden. Er mag geen elektronisch versterkte muziek gespeeld worden, geen discobar (niet binnen en niet buiten). Het accent moet liggen op workshops en bijeenkomsten die zo weinig mogelijk hinder naar de omgeving veroorzaken. Bijvoorbeeld voor een 30-tal personen maximum met een 30-tal parkings op eigen terrein.”
Daar kunnen we volledig inkomen ! Proficiat Balen ! Doe zo (eindelijk eens) voort . Maar het kan/zal verkeren. De initiatiefnemers, wiens neus hierin bloedt, doen gewoon hun ding. De feestelijke opening vindt plaats op 6 april 2017. De gemeente Balen (CBS) verleende REEDS op 29/03/2017 een stedenbouwkundige vergunning (SV)voor de omvorming van een schuur tot feestzaal en aanleg van een parking. Er was geen verplichting tot een voorafgaand openbaar onderzoek. De wel verplichte aanplakking van dit heuglijke feit ,gebeurde officieel (?) REEDS op 4 april 2017. Twee dagenvoor de opening dus. Maar in Balen kunnen ze ‘heksen’. En in die tijd was dan ook de plechtige opening georganiseerd, de pers uitgenodigd want van deze glansrijke prestatie, ombouw en plechtige opening, kwam in de pers. Nee,nog net niet internationaal.
Voor de mierenneukers : de aangevraagde werken mogen pas worden aangevat 35 dagen na de aanplakking en dan nog enkel indien er niet tegen in beroep wordt gegaan bij de deputatie. In dit geval gingen o.a. VALK en vele andere personen wel in beroep. Dus !
De buren vrezen o.a. terecht voor geluids- en parkeeroverlast, mobiliteitsdruk en hun privacy.
Het CBS Balen geeft hiermee dus voluit haar fiat om in het habitatgebied Grote Nete een feestzaal met een capaciteit van 100 personen (!) uit te baten. Dat dit, voor precies hetzelfde, haaks, zelfs diametraal, staat op de motivatie van haar weigering van 21/12/2016, daar krijgen zijn geen rode kaken van.
Voor de mierenneukers : de aangevraagde werken mogen pas worden aangevat 35 dagen na de aanplakking en dan nog enkel indien er niet tegen in beroep wordt gegaan bij de deputatie. In dit geval gingen o.a. VALK en vele andere personen wel in beroep. Dus !
De buren vrezen o.a. terecht voor geluids- en parkeeroverlast, mobiliteitsdruk en hun privacy.
Het CBS Balen geeft hiermee dus voluit haar fiat om in het habitatgebied Grote Nete een feestzaal met een capaciteit van 100 personen (!) uit te baten. Dat dit, voor precies hetzelfde, haaks, zelfs diametraal, staat op de motivatie van haar weigering van 21/12/2016, daar krijgen zijn geen rode kaken van.
VALK tekent beroep aan. Het kan voor haar o.a. immers niet dat een vuilvracht, met een equivalent van 5000 personen per jaar, bovenop de normale huishoudelijke lozing terecht komt in de Grote Nete, aangeduid als prioritair te saneren waterloop en waarop Europese waterkwaliteitsdoelstellingen moeten gehaald. In de Grote Nete, die in Scheps door EU-Habitatgebied stroomt, komen habitatdoelsoorten voor zoals bijvoorbeeld beekprik, bosbeekjuffer, bronlibel en beekoeverlibel. Daar er hier geen riolering ligt, mag er volgens de vergunning ongezuiverd afvalwater in de Grote Nete worden geloosd. Uiteraard
heeft dit direct een grote,negatieve impact op de waarde van deze Europees beschermde habitat.
Voor de burgemeester en schepenen (CBS) van Balen maakt dit echter geen verschil.
heeft dit direct een grote,negatieve impact op de waarde van deze Europees beschermde habitat.
Voor de burgemeester en schepenen (CBS) van Balen maakt dit echter geen verschil.
Daar de feestzaal plaats biedt aan 100 personen, vraagt dit een parkeervoorziening van 50 à 60 wagens!! De omliggende straten zijn te smal om het overtal van te parkeren wagens op te vangen. De extra verkeersdruk door gemotoriseerd verkeer zal de veiligheid en het recreatieve plezier van fietsers, wandelaars, natuurliefhebbers en ruiters ernstig in het gedrang brengen. Het betekent heel wat meer verkeer op de Zillendijk, een onverharde weg die pal door het natuur- en wandelgebied Scheps loopt. Ook dit is blijkbaar niet belangrijk voor de burgemeester en zijn college.
In juni 2017 willigt de deputatie de bezwaarschriften van VALK en buurtbewoners in. De vergunning om een feestzaal uit te baten wordt vernietigd. De deputatie is overduidelijk:
In juni 2017 willigt de deputatie de bezwaarschriften van VALK en buurtbewoners in. De vergunning om een feestzaal uit te baten wordt vernietigd. De deputatie is overduidelijk:
Uit de onderstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen en de goede ruimtelijke ordening. (…)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de gewestelijke verordening toegankelijkheid.(…)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.(…)
Functionele inpasbaarheid: niet OK
Mobiliteitsimpact: niet OK
Hinderaspecten: niet OK
(…)
IBA noodzakelijk (noot: IBA = Individuele Behandeling Afvalwater)
Alhoewel de deputatie in juni 2017 zeer duidelijk was in haar verslag, laat de burgemeester toe dat de uitbating van feestzaal De Gelegenheid gewoon voortgezet wordt, dit onder het mom van slechts tijdelijke, occasionele uitbating.
Het verhaal stopt jammer genoeg nog lang niet. In november 2017 komt er een vergunningsaanvraag voor ‘de aanleg van een parking en een terras met paadje’ voor dit gebouw, nu blijkbaar een woning of zoiets. In feite voor de feestzaal die er niet mag zijn. Van de functiewijziging van schuur naar feestzaal wordt zelfs niet meer gesproken. Het openbaar onderzoek voor deze aanvraag loopt af op 26 december 2017. In een recordtempo, waarop het CBS Balen blijkbaar soms een patent heeft, op 6 januari 2018, keurt het CBS de aanvraag goed. Het aanleggen 19 (!) parkeerplaatsen bij een hoeve –een boer moet toch zijn familie kunnen ontvangen- is ‘een normale aanhorigheid’ (sic).
Opnieuw tekenen VALK en omwonenden beroep aan bij de deputatie. Het vertrouwen in de deputatie was er, gezien haar besluit in hetzelfde dossier, een half jaar eerder, juni 2017.
Het beetje vertrouwen in het objectieve oordeel van de deputatie als beroepsinstantie bleek ongegrond. Nu keurt diezelfde deputatie de 19 parkeerplaatsen, waardoor er ook geen groen overblijft op een perceel voordien volledig aangeplant met inheemse struiken en bomen, wel goed. Ook zij is de mening toegedaan dat 19 parkeerplaatsen een normale aanhorigheid bij een woning is. Begrijpe die begrijpe kan !
En dan wordt het nog gekker (maar niet leuker).
In maart 2018 komt er een vergunning voor de functiewijziging van schuur naar feestzaal. De uitbaters van de feestzaal passen de saucijzentactiek toe. In dit geval kan die enkel lukken met bewuste medeplichtigheid van de 2 betrokken overheden: CBS en deputatie. Het dossier dat in juni 2017 werd nietig verklaard, wordt nu in 2 opgesplitst. Eerst wordt de parking vergund en daarna de feestzaal. Zo moet er ook geen openbaar onderzoek worden georganiseerd.
Met iets minder vertrouwen trekken VALK en omwonenden, voor de derde keer, naar de deputatie. Zoals verwacht, wordt het beroep tegen dit inhoudelijk identieke dossier dit keer verworpen. Nu geen parkeerdruk meer, 19 parkeerplaatsen i.p.v. 40 zijn voldoende, geen probleem meer met de groenaanplanting, de stabiliteit hakselmateriaal voor parking, geen probleem met de toegankelijkheid en er zijn geen hinderaspecten meer. En dit dan allemaal in strijd het voorafgaand verplicht advies van de provinciaal stedenbouwkundig ambtenaar! Meer nog, VALK wordt pas op 10 juli uitgenodigd (?), op de hoogte gesteld van de (voorgeschreven) hoorzitting over dit dossier die op 3 juli bij de deputatie doorging! Op de formele vraag hoe deze procedurefout kan worden rechtgezet, wordt eenvoudigweg niet geantwoord…..
De zaak wordt nu verder in hoger beroep behandeld. Waarschuwing aan de lezer: nu wordt het wat ingewikkelder en een juridisch kluwen (maar het kan niet anders wegens plaats(- en tijd)gebrek. Voor zij die hier afhaken dit wordt later zeker nog vervolgd.
Het verhaal stopt jammer genoeg nog lang niet. In november 2017 komt er een vergunningsaanvraag voor ‘de aanleg van een parking en een terras met paadje’ voor dit gebouw, nu blijkbaar een woning of zoiets. In feite voor de feestzaal die er niet mag zijn. Van de functiewijziging van schuur naar feestzaal wordt zelfs niet meer gesproken. Het openbaar onderzoek voor deze aanvraag loopt af op 26 december 2017. In een recordtempo, waarop het CBS Balen blijkbaar soms een patent heeft, op 6 januari 2018, keurt het CBS de aanvraag goed. Het aanleggen 19 (!) parkeerplaatsen bij een hoeve –een boer moet toch zijn familie kunnen ontvangen- is ‘een normale aanhorigheid’ (sic).
Opnieuw tekenen VALK en omwonenden beroep aan bij de deputatie. Het vertrouwen in de deputatie was er, gezien haar besluit in hetzelfde dossier, een half jaar eerder, juni 2017.
Het beetje vertrouwen in het objectieve oordeel van de deputatie als beroepsinstantie bleek ongegrond. Nu keurt diezelfde deputatie de 19 parkeerplaatsen, waardoor er ook geen groen overblijft op een perceel voordien volledig aangeplant met inheemse struiken en bomen, wel goed. Ook zij is de mening toegedaan dat 19 parkeerplaatsen een normale aanhorigheid bij een woning is. Begrijpe die begrijpe kan !
En dan wordt het nog gekker (maar niet leuker).
In maart 2018 komt er een vergunning voor de functiewijziging van schuur naar feestzaal. De uitbaters van de feestzaal passen de saucijzentactiek toe. In dit geval kan die enkel lukken met bewuste medeplichtigheid van de 2 betrokken overheden: CBS en deputatie. Het dossier dat in juni 2017 werd nietig verklaard, wordt nu in 2 opgesplitst. Eerst wordt de parking vergund en daarna de feestzaal. Zo moet er ook geen openbaar onderzoek worden georganiseerd.
Met iets minder vertrouwen trekken VALK en omwonenden, voor de derde keer, naar de deputatie. Zoals verwacht, wordt het beroep tegen dit inhoudelijk identieke dossier dit keer verworpen. Nu geen parkeerdruk meer, 19 parkeerplaatsen i.p.v. 40 zijn voldoende, geen probleem meer met de groenaanplanting, de stabiliteit hakselmateriaal voor parking, geen probleem met de toegankelijkheid en er zijn geen hinderaspecten meer. En dit dan allemaal in strijd het voorafgaand verplicht advies van de provinciaal stedenbouwkundig ambtenaar! Meer nog, VALK wordt pas op 10 juli uitgenodigd (?), op de hoogte gesteld van de (voorgeschreven) hoorzitting over dit dossier die op 3 juli bij de deputatie doorging! Op de formele vraag hoe deze procedurefout kan worden rechtgezet, wordt eenvoudigweg niet geantwoord…..
De zaak wordt nu verder in hoger beroep behandeld. Waarschuwing aan de lezer: nu wordt het wat ingewikkelder en een juridisch kluwen (maar het kan niet anders wegens plaats(- en tijd)gebrek. Voor zij die hier afhaken dit wordt later zeker nog vervolgd.
De buurtbewoners zijn deze helse ‘klucht’ ondertussen grondig beu. Temeer daar er ondertussen naar hartenlust feesten worden georganiseerd. De burgemeester volhardt in zijn steun aan de uitbaters. Op 16 augustus 2018 stappen enkele naaste buren –VALK zet hier een stap opzij, daar elke verzoeker dossierkosten moet betalen en de buren makkelijker hun belang in deze kwestie kunnen aantonen- naar de Raad voor Vergunningsbetwistingen, administratief rechtscollege en hogere beroepsinstantie, volgens de UDN- procedure (Uiterste Dringende Noodzakelijkheid). Bedoeling hiervan is de vergunning te laten schorsen in afwachting van de mogelijke nietigverklaring, die pas binnen anderhalf tot 2 jaar wordt uitgesproken.
In haar arrest (RvVb/UDN/1718/1206) van 23 augustus wordt de schorsing van de vergunning uitgesproken. Hierin wordt de geluidshinder, mobiliteitsdruk en schending van de privacy wel serieus genomen. Hierin wordt verder ook bevestigd dat er duidelijk beoordelingsfouten gemaakt werden. Eindelijk.
Nochtans gaat de uitbating van de feestzaal ondertussen vrolijk verder. Hoewel de deputatie in alle (!) vorige dossiers reeds stelde dat een feestzaal niet complementair kan zijn (Een complementaire functie die kleiner is dan 100m² en kleiner dan de woonoppervlakte, kan zonder vergunning gewijzigd worden van de ene naar de andere functie indien het een inpandige ruimte betreft, nvdr), meldt het CBS dat in juni reeds de complentaire functie als feestzaal werd goedgekeurd. Met de deputatie als beroepsinstantie wordt uiteraard geen rekening gehouden. Bovendien is een terras niet meteen IN –dus inpandig- een woongebouw en meer nog, de sanitaire ruimte alsook de berging die beide in functie van de feestzaal staan, moeten voor het CBS Balen blijkbaar niet worden meegerekend bij de oppervlakte die anders ruimschoots de 100m² overschrijdt. Het wordt nog meer hemeltergend als we de notulen van de gemeenteraad van 13/11/2017 erop nalezen:
"Burgemeester Leysen antwoordt dat het provinciebestuur de beroepsinstantie is aangaande een besluit van de gemeente, maar dat de gemeente tegen een besluit van de provincie nog hoger beroep kan aantekenen, wat soms ook gebeurt. In dat geval staat die beroepsinstantie dan weer in voor de beoordeling, aldus de burgemeester, die benadrukt dat de gemeente een uitspraak van de beroepsinstantie niet kan overrulen, gelet op het feit dat we in een rechtsstaat leven.” (eigen markering)
Blijkbaar is de definitie van de term ‘rechtsstaat’ toch niet voor iedereen dezelfde…..
Wordt vervolgd Artikel voorbereid door buurbewoners en afgewerkt door JC
In haar arrest (RvVb/UDN/1718/1206) van 23 augustus wordt de schorsing van de vergunning uitgesproken. Hierin wordt de geluidshinder, mobiliteitsdruk en schending van de privacy wel serieus genomen. Hierin wordt verder ook bevestigd dat er duidelijk beoordelingsfouten gemaakt werden. Eindelijk.
Nochtans gaat de uitbating van de feestzaal ondertussen vrolijk verder. Hoewel de deputatie in alle (!) vorige dossiers reeds stelde dat een feestzaal niet complementair kan zijn (Een complementaire functie die kleiner is dan 100m² en kleiner dan de woonoppervlakte, kan zonder vergunning gewijzigd worden van de ene naar de andere functie indien het een inpandige ruimte betreft, nvdr), meldt het CBS dat in juni reeds de complentaire functie als feestzaal werd goedgekeurd. Met de deputatie als beroepsinstantie wordt uiteraard geen rekening gehouden. Bovendien is een terras niet meteen IN –dus inpandig- een woongebouw en meer nog, de sanitaire ruimte alsook de berging die beide in functie van de feestzaal staan, moeten voor het CBS Balen blijkbaar niet worden meegerekend bij de oppervlakte die anders ruimschoots de 100m² overschrijdt. Het wordt nog meer hemeltergend als we de notulen van de gemeenteraad van 13/11/2017 erop nalezen:
"Burgemeester Leysen antwoordt dat het provinciebestuur de beroepsinstantie is aangaande een besluit van de gemeente, maar dat de gemeente tegen een besluit van de provincie nog hoger beroep kan aantekenen, wat soms ook gebeurt. In dat geval staat die beroepsinstantie dan weer in voor de beoordeling, aldus de burgemeester, die benadrukt dat de gemeente een uitspraak van de beroepsinstantie niet kan overrulen, gelet op het feit dat we in een rechtsstaat leven.” (eigen markering)
Blijkbaar is de definitie van de term ‘rechtsstaat’ toch niet voor iedereen dezelfde…..
Wordt vervolgd Artikel voorbereid door buurbewoners en afgewerkt door JC